投资回收周期最长30年，养老社区能赚钱吗？

据不完全统计，截至目前，至少有泰康人寿、中国人寿等15家险企投资运营了超过70家养老社区投资赚钱。整体看，险企投资的养老社区以重资产模式为主，中资产、轻资产模式为辅。

险企布局养老社区，一方面，因为在人口老龄化的发展态势下，高端养老社区的市场前景广阔；另一方面，“保险+医疗+养老”的经营模式有利于促进险企主业发展投资赚钱。不过，养老社区的投资回收周期长达15年至30年，这对险企综合经营能力等提出了较高要求。

目前投资赚钱，已建成的险企养老社区入住率如何、在实际投资、运营环节又面临哪些挑战、“重资产”布局最终能否赚钱？

大中型险企投资赚钱，争相布局养老社区

随着我国老龄化程度的加深，有康养需求的人不在少数投资赚钱。民政部近期发布的《2022年民政事业发展统计公报》显示，截至2022年底，全国60周岁及以上老年人口达2.8亿人，占总人口的19.8%，其中65周岁及以上老年人口达2.098亿人。

满足人口老龄化催生的康养需求，正是险企争相布局养老社区的逻辑之一投资赚钱。除了有市场需求，投资养老社区可以促进保险主业的发展，也是险企争相布局的重要原因。同时良好的投资时机以及政策导向也是险企布局养老社区的重要原因。

正是基于上述诸多因素“共振”，不少险企已将“保险+医疗+养老”作为未来发展的新动能投资赚钱。中国人寿副总裁刘晖认为，布局大养老是新业务增长极。养老投资可以通过跨周期的运营来实现综合价值，养老投资在单个项目组合以及投资配置方面都能带来多元价值。

目前，中国人寿、中国平安、中国太保、新华保险、中国人保、泰康保险等大型险企均已布局养老社区，此外，合众人寿、大家人寿、国华人寿等中小险企也在布局投资赚钱。其中，泰康之家已在32个城市布局了37个项目。截至今年9月底，大家保险已在全国11个城市布局13个城心医养社区、6个旅居疗养社区。

入住率超60%投资赚钱，或可实现盈亏平衡

在众多险企扎堆布局的同时，如何预估客户对养老社区的真实需求，成为保险业和资本市场关注的焦点投资赚钱。业内人士认为，入住率是考察市场需求的重要指标之一，也对养老社区运营有重要影响。

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根据业内测算，养老社区入住率超过60%才能实现盈亏平衡投资赚钱。刘晖表示，根据经验数据，当养老社区入住率达到60%至85%，现金流逐渐自给自足甚至达到盈亏平衡，在项目运行成熟期可以带来长期持续的稳定回报。

“总体而言，入住率达到60%之后会比较稳健投资赚钱。”中国太保相关负责人也表示，养老社区盈利必须以较高且稳定的入住率为基础，只有入住率达到一定水平后，才能覆盖能耗、人力等主要运营成本，降低客均成本，逐步实现运营盈利和项目投资回报。

一方面险企加速布局，另一方面入住门槛居高不下，因此，业界担心养老社区会出现同质化竞争和入住率不足的问题投资赚钱。北京社科院副研究员王鹏认为，一方面，同质化竞争可能会加剧；另一方面，高门槛可能导致客户数量减少。

不过，险企对养老社区的市场前景颇为乐观投资赚钱。中国太保相关负责人表示，随着我国老龄化进程加速，机构养老在整个养老服务体系中必不可缺。随着我国人均收入持续提升，必将带来居民养老观念的革新和支付能力的改善，市场需求从量变到质变的“拐点”或将在2025年出现。

长周期投资投资赚钱，考验险企运营能力

尽管险企普遍看好养老社区投资前景，但多位业内人士表示，这是一项长周期投资，险企要高度重视成本管控，提升运营能力投资赚钱。

目前，险企投资养老社区有不同模式，有的采取自建社区的重资产模式，将投资商、开发商、运营商多种角色融为一体；也有的采取租赁物业进行改造等轻资产模式投资赚钱。随着投资养老社区的逐渐深入，越来越多险企探索更多模式布局。

事实上，部分险企已经意识到风险并总结出应对之策投资赚钱。大家保险认为，在实战校验过程中，公司重点打造三个能力：物业改造能力；护理、康复、医疗等运营服务能力；销售能力。该公司表示，养老是个非常细致的产业，只有运营起来，才能够真正发现它能否形成最优成本模型。

总体来看，不少险企仍在“摸索中前进”，一方面在逐步加大对养老社区的投资，另一方面也在持续探索降低运营成本的商业模式投资赚钱。养老社区作为不少头部险企“押注”的重要方向，十几年乃至二三十年后，其最终能否赚钱并赋能保险主业，既值得期待，也需要时间去验证。

来源：证券日报之声