房企融资破冰：银行1个月发5万亿授信仍难解渴，出险房企股权融资苦苦支撑

编者按：美剧《权利的游戏》中，绝境长城守夜人誓言：长夜将至，我从今开始守望银行融资。

眼下，地产行业仍处凛冽寒冬中，房企人也在守望银行融资。2022年，疫情影响仍持续、房企流动性危机集中爆发、消费者购房需求减弱，叠加部分项目带来的“停工潮”、“停贷潮”等因素，行业发展呈低迷状态。

但冬已至，春未远银行融资。楼市宽松政策在不断推出，房企融资“生命线”也在拓展落地，漫漫长夜已到黎明时分。

政策转向下，2023年地产行业将迎来新旧发展模式转型，如何“破局”成为房企发展新课题银行融资。岁末之际，搜狐财经推出年度产业观察系列报道，多维度还原地产行业及房企“渡寒冬、筹新机”之路。

此为房企“融资破冰篇”，将呈现这一年房企们在融资端的心路历程，聚焦房企融资难题的破解银行融资。

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作者｜吴亚

忽如一夜春风来，11月以来针对房企融资的金融政策不断，为房地产行业注入了一股股暖流银行融资。“从ICU快进到KTV”，房地产“股债”迎来“史诗级”的大暴涨，房企们也紧锣密鼓地行动了起来。

搜狐财经不完全统计，截止目前，已有近20家上市房企、涉房上市企业发布了包括再融资方案，其中不乏万科、绿地控股、华发股份等头部典型房企披露了相关公告；港股房企们还掀起了一波配股潮，碧桂园、雅居乐、建发国际等典型房企们陆续进行了配股融资银行融资。

这背后，是“第三支箭”新政重新全面放开了A股和H股房企的股权融资通道，落地速度和力度均超出市场预期银行融资。至此，通过信贷、债券、股权融资组成的融资框架为房地产行业筑起护城河，“三支箭”政策全部射出，显示了监管层对保证房地产平稳健康发展的信心和决心。

房地产界将这一系列政策视为“救市”措施，这也代表着监管的思路正从“保需求”、“保项目”到“保主体”延伸，并最终达到“稳市场”、“稳地产”、“稳民生”的目的，重燃起购房者及房企对未来的希望银行融资。

在金融从业人员的口中，他们则更愿意将这一系列的组合拳政策，解读为“监管层对房地产的托底”，以避免房地产风险进一步扩大化，尤其是波及其他未“出险房企”及产业链的上下游银行融资。

房企融资端的困难真正地解决了吗? 融资破冰之后，房地产的下一个问题又是什么？答案有很多银行融资。

显而易见的是，行业沉积已久的阴霾正在一点点地散去，而最为本质的问题——楼市需求却仍在缓慢的复苏进程中，市场成交、百强房企的销售仍整体处于低迷态势银行融资。如果将“融资端的恢复”理解为“充分条件”的话，那么“销售端”的提振则是房地产行业要能开启正向循环的“必要条件”。

“第三支箭”射出银行融资，近20家房企火速跟进

“我们当然更关注‘第三支箭’新政，毕竟在信贷和债券这两个维度，我们作为‘出险房企’能争取到的条件还是相对有限银行融资。”一家渝系房企的内部人士向搜狐财经坦露了心声。

“按照市场的风向，像我们有过债务展期行为的房企基本就被归为‘出险’行列了银行融资。在11月那一波六大行‘授信大礼包’里，几乎没有我们这类中小型房企的位置，都是一些没有信用风险的大中型重点房企。发债的话，包括资产、增信、抵押有很多受限制的地方，我们也还在评估，看自己‘够不够格’。”在该内部人士看来，对于像自己企业这样销售规模不足千亿元的中小房企而言，当前最有利、可优先研究的政策便是“第三支箭”新政。

“第三支箭”新政又被称为“证券会股权融资新5条”，其由证监会在11月28日正式发布银行融资。前三项主要在恢复A股和H股上市房企并购重组以及再融资，后两项强调要进一步发挥REITs和私募股权投资基金的作用并盘活存量资产。

“国内房企上市方式主要分为A股、H股以及红筹股，不同的上市场所对企业进行股权融资所给出的监管条件各不相同银行融资。红筹股和H股同在香港上市，根本区别是H股在境内注册，而红筹股在境外注册、再融资不需要证监会批准。”一位不愿具名的券商房地产行业首席分析师指出，因此属于红筹股的内房股一直都可以进行再融资，最常见的便是像碧桂园、雅居乐这类红筹股进行的配股融资；而像H股的再融资近些年也有零星的案例，但只是少数企业并不多。

“A股地产再融资则自2016年起基本停滞，仅有一个比较典型的案例是，2018年底大悦城与中粮地产的重组获批并配套融资24.26亿元，随后在2019年正式完成了重组上市银行融资。整体来看，‘第三支箭’新政直接影响更多还是房企在A股市场的再融资。”该分析师总结道，目前是的市场环境来说，房企阵营大致可分为三类：央国企和优质龙头民企；现金流紧张但还未“出险”的房企；已“出险”房企。

而从“第三支箭”新政来看，其并未明确划分政策受益方是国企还是民企，因此，该分析师和诸多业内人士的感受是，“（原则上）可以认为是所有房企都有可能受益，当然短期来看，‘安全性’越高的规模房企率先获得支持的概率更高银行融资。”

从现实的情况来看，市场对“第三支箭”新政的响应程度也最高，“第三支箭”新政的推进速度也超市场预期银行融资。搜狐财经不完全统计，截止目前至少已有近20家涉房企业出台了“第三支箭”新政下的定增募资、资产重组等方案。

通过“非公开发行股票”即定向增发方式融资，成为房企普遍选择的方式，定增募资用途主要有完成“保交楼”任务、实现项目开发、补充流动资金及偿还负债银行融资。

综合交流中业内人士们的观点来看，央企、国企获得定增的可能性大，一些运营良好、财务稳定、利润可观的区域性房企定增再融资的可能性也较大，但也不排除会有房企出现认购不足的局面银行融资。

像招商蛇口、格力地产、陆家嘴等房企则是借着“第三支箭”新政，开启了资产重组计划银行融资。一家央企房企的品牌公关就认为，或是重组地产上市公司、推进风险处置（购买涉房资产），或是保交楼，“第三支箭”新政的导向意义已十分明确。

“三箭”齐发银行融资，房企融资打出组合拳

事实上，在“第三支箭”新政之前，通过信贷方面予以房企融资支持的“金融16条”（即“第一支箭”）、民营企业债券融资支持工具（即“第二支箭”）这两大政策已官宣银行融资。由此，信贷、债券、股权融资这三大工具构成本轮支持房企融资的组合拳。

房企融资难、融资贵是一个长期性的行业普遍公认难题，债券、信贷、股权三个融资主渠道的政策发力，就是为了让资金流到“缺水”的房企手里中银行融资。而从落地情况来看，市场对这大方面的融资工具反响不一。

“从授信到贷款落地仍需要时间，最终能落地多少还取决于商业银行的实际决策和企业本身的经营，当前来看作用更多在于信心修复上，最终作用如何还有待观察银行融资。”一家已在11月获得大行授信的优质民企向搜狐财经指出，在这波“授信大礼包”发放后，更多要关注的是相关授信额度的落地情况。

据中指研究院统计，自“金融16条”发布实施以来，有120多家房地产企业获得银行授信银行融资。从获得授信的银行个数来看，万科最多为15家，其次是绿城13家，然后是美的置业12家。从获得授信额度看，万科、绿城均超过4000亿元，其次碧桂园超过3000亿元，然后是美的置业1000亿元。近60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元。

“第二支箭”政策方面，则更凸显这种政策向优质头部企业集中的特征，即受益群体有限，头部稳健型企业、国央企为当前政策集中的受益方银行融资。11月29日龙湖集团20亿元中期票据完成簿记，由此宣告“第二支箭”房企首单债券成功发行。

截止目前，在“第二支箭”扩容下已有8家房企披露了储架式注册发行意向银行融资。其中，就有作为混合所有制房企的万科，也在11月中向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向。

多位业内人士在交流中指出，“第二支箭”支持民企债券融资的方式更加丰富（相比常规的中期票据等债券发行），支持对象和政策目标更加清晰，纾困地产民企债的意图也很明显银行融资。

那么银行融资，难点在哪里呢？

“出险房企”们在交流中吐露，“‘第二支箭’风险防范措施要求房企提供反担保，比如资产抵押、关联企业反担保、国有担保（增进）机构反担保等，对于多数的‘暴雷’房企而说，这就是难点银行融资。”

还有“出险房企”内部人士认为，“‘第二支箭’支持的是所有民营企业，民营房企仅是其中的一部分银行融资。由此，最终投放至民营房企的资金量尚未明确，能否对房企融资面带来实质性的积极带动，或有待观察。”

整体来看，从实操过程中来看，对于房企而言，各有侧重点的“三支箭”那一个才是更适合自己的？仍需具体问题具体分析，企业也只能结合自身情况进行选择银行融资。

可以看到的是，随着融资面和政策面的工具箱开启，房地产行业迎来了情绪上利好的释放，地产股债短期的暴涨就是最好的说明银行融资。不过进入12月，地产股债的走势已在回归理性。

房企应积极研究政策、抓住融资窗口期

房企融资一直是行业普遍公认的难题，且房地产行业本身就是资金密集型的行业银行融资。据房企投资融条线的内部人士介绍，房企的资金来源主要为销售回款，即客户的按揭贷款、定金及预收款；其他资金来源还包括自有资金、贷款和商票（对供应商的商票及应付款）。

“以融资成本为例，头部房企的有息负债成本可以做到6%左右，规模大、国企背景的房企成本更低，可做到5%、4%左右银行融资。其他融资渠道包括委托贷款、信托等非标融资方式成本较高，一些高息美元债利率可以到11%-13%。”一位就职于华南某旧改房企的人士指出，自2020年以来，供地两集中、房企“三道红线”及银行 “两道红线”等政策形成了房地产融资长效调控机制，规范了房企的融资。

如果要以项目的开发进度来看，房企融资实际贯穿了前端、中断、后端三个部分银行融资。首先是拿地前融，而且，城市能级越高、土地成本占比也越高，“地王”频出的时代土地成本就占到总项目资金的50%。

“比如过去进行前端融资，从信托等处抵押融资到的资金比例一般不高于70%银行融资。如房企可将已获取的A项目进行抵押、获取融资4亿元，拿着这4亿元去拍B项目，获取到B项目后继续如此循环操作，期间只要保障高周转和迅速销售去化即可。”该人士透露在2019年银保监会发布23号文，限制银行等机构提供前融资金后，房企购地资金就需为自有资金。

到了施工阶段，房地产项目可以通过银行开发贷、供应链融资等方式进行融资银行融资。只是在2020年后，随着银行进行房贷集中度管理后，开发贷向一些国央企及优质企业倾斜；供应链融资包括商票、应付账款，为房企对供应商的无息债务（相当于供应商提供的变相融资），监管也日趋严格。

而商品房主要以预售为主，资金回笼存在一定滞后，房企可将购房尾款作为底层资产发行ABS降低回款压力，提高资金周转效率银行融资。随着预售资金监管严格、房地产贷款封闭管理后，该渠道能对房企融资的助力也越来越小。

而对于房企来说，在“开源”能力减弱之后，自身运营的庞大支出及“保经营”的刚性支出，无疑也让企业很难“节流”，叠加之下就很容易滋生流动性问题银行融资。

根据国家统计局数据，今年前11月到位资金中，国内贷款为15823亿元、同比下降26.9%；单月来看，11月国内贷款为1037亿元、同比下降了30.5%，且11月国内贷款处于年内的历史最低位银行融资。

从自筹资金来看， 前11月房地产开发企业到位资金为48994亿元、同比下降17.5%，降幅较前10月扩大2.7个百分点银行融资。单月来看，11月房地产开发企业到位资金4138亿元，同比下降38.8%，降幅较10月扩大18.1个百分点。

行业人士指出，在不断推出的利好政策支持下，房企的融资环境有望得到进一步改善，但由于政策传导仍需要时间，短期内政策仍然是惠及优质民企层面，多数民营房企融资尚未落地，流动性需求仍然紧迫银行融资。

“对于大部分民企仍需要开源、节流并积极自救，也要积极抓住政策窗口寻找发债机会，并且依靠销售带动内生流动性是关键，同时也需要政策给予进一步的支持银行融资。”多家房企内部人士则表达了对“第三支箭”政策的积极研究态度，并预期后续行业仍将有不少房企启动再融资。