惠誉：房企获万亿银行授信 实际融资需一事一议

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11月24日、25日，六大国有银行陆续为房企提供授信额度，截至目前，已公开披露的总授信额度高达1.275万亿元银行融资。

惠誉评级亚太区金融机构评级董事徐雯超对36氪表示，截至目前，国有行累计宣布的为房企提供授信额度超过万亿，但授信额度更像是框架性的意向，实际房企拿到融资还需要一事一议银行融资。一般情况下，银行会出于商业可持续性考虑，综合评估具体项目的估值、未来商业前景，有的还需要提供足额抵押，多大规模可以落到实处还有待观察。

徐雯超补充称，现阶段监管方面公开表示加大支持力度，也不排除放款条件的边际宽松银行融资。从长远看，国有行提供支持更多的是缓解房企短期的流动性问题，未来房企资金压力真正得到缓解更多地取决于需求端、销售端的复苏。

据了解，截至目前，获得授信额度房企除已经发生违约的绿地之外，以央国企为主银行融资。从银行角度，在徐雯超看来，预计银行将严格筛选业务前景良好、只是短期出现流动性困难的房企，支持方面会比较有选择性，信贷资源向资质良好的房企倾斜，大多数是头部优质开发商。对于风险严重的房企、估值严重不足的未交楼项目，商业银行出于商业可持续性的考虑，介入程度有限，还需要依赖其他支持主体例如地方政府、AMC、政策性银行等综合协调。

11月25日，在「惠誉看中国」活动上，惠誉评级高级董事、大中华区主权评级主管费安德（Andrew Fennell）表示，房地产行业是今年经济增长的另一大阻力银行融资。惠誉预期，房企预销售额将在 2023 年企稳，但建设活动不会同步恢复。

惠誉认为，目前中国GDP增速最大的压力来自房地产市场的持续低迷和疫情的反复银行融资。但是仍然维持稳定的银行经营环境展望，最重要的原因在于政府的宏观经济政策，不管是货币政策还是房地产调控措施，都是相对有节制且有针对性的，监管机构在中长期内控制系统性风险的政策导向并没有改变，因此系统杠杆率有望在中期内保持相对稳定。

从对银行信用状况的影响来看，惠誉预计大中型中资银行不会受到太大的冲击，一方面， 他们对高风险贷款的风险敞口相对有限，房地产相关授信也比较审慎，风险缓冲水平也更为充足银行融资。但是中小银行由于规模较小和客户基础较弱导致其负债成本较高，因此这些银行往往风险偏好更高且用于吸收损失的资本缓冲较少，在潜在经济增速下行的背景下，其资产质量和盈利能力的波动可能会更大。

惠誉预计，四大国有行将需要发行大量的资本工具或 TLAC 合格债务工具以满足全球系统重 要性银行总损失吸收能力的要求，而部分中型银行资本水平较国内系统重要性银行附加 资本要求的缓冲水平有限，未来也将通过各种渠道进行资本补充银行融资。与大中型银行相比， 中小银行股权结构相对分散，公司治理水平也参差不齐，在个别中小银行风险暴露导致 市场风险溢价上升的背景下，这些中小银行资本补充的成本和难度可能将有所上升。

自 7 月按揭集体停贷事件以来，监管方面密集出台了各类稳定市场的政策，多渠道、多模式纾困地产以及支持保交楼工作银行融资。目前惠誉受评银行披露的受影响按揭规模较小，总 体规模并未出现大幅度上升，住房按揭不良率仍然处于较低水平，系统性风险总体可控。

但值得注意的是，许多停贷楼盘位于中国内陆地区低线城市，因此位于欠发达地区的小型银行和区域性银行潜在风险可能更高银行融资。在面对房地产行业压力上，与前几轮房地产下行周期有所不同，我们看到政策主要是有 针对地做结构性调整。目前不管是三道红线还是银行房地产贷款集中度要求都没有本质的改变，政策中长期目标仍然是「房住不炒」。截至9月底，房地产业贷款同比仅增加2.2%，银行对新增房地产信贷敞口仍持谨慎态度。

惠誉受评银行的房地产开发贷款不良率进一步自 2021 年末的2.7%升至今年6月末的3.4%银行融资。但由于开发贷款敞口总体占比不大以及银行加快了不良处置，惠誉授评中资银行的总体不良贷款率基本保持稳定。

36氪作者 ｜ 宋虹姗