金融“16条”引爆地产银行板块！房企融资拐点已现？多方解读→

金融“16条”引爆地产银行板块银行融资！房企融资拐点已现？多方解读→

【大河报·大河财立方】（记者 陈玉静 徐兵 朱娟 裴熔熔 丁倩）低迷已久的房地产银行融资，迎来黎明的曙光？

大河财立方记者获悉，11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称254号文），出台16条措施支持房地产市场平稳健康发展，其中涉及稳定房地产开发贷款投放、适度支持开发贷款及信托贷款展期等，目前通知已经下发至河南一些金融机构银行融资。

11月14日开盘，资本市场港股内房股开盘集体爆发银行融资。雅居乐集团大涨超37%，碧桂园大涨超34%，旭辉控股集团涨超30%，龙湖集团涨超25%，新城发展涨超21%，中国金茂涨超18%。A股三大股指集体高开，房地产板块大幅领涨。

大河财立方记者采访房企、券商、银行、信托、AMC等多方人士，解读254号文的出台，对房地产行业、金融领域的影响银行融资。

地产股债齐涨

有利于支持房地产市场平稳健康发展

11月14日，港股内房股开盘集体爆发银行融资。雅居乐集团大涨超37%，碧桂园大涨超34%，旭辉控股集团涨超30%，龙湖集团涨超25%，新城发展涨超21%，中国金茂涨超18%。

A股三大股指集体高开，房地产板块大幅领涨银行融资。粤泰股份、新城控股、三湘印象涨停，阳光城、金地股份、新华联等多只股票上涨超5%。

地产债亦大幅上涨银行融资。“20金地01”涨超18%，“20世茂G1”涨近18%，“19碧地02”涨超14%，“G17龙湖3”涨近11%，“20金科03”涨超8%。

与此同时，银行、证券等板块指数涨幅居前银行融资。招商银行、宁波银行均涨超5%，平安银行、兴业银行等跟涨。券商方面，湘财股份涨停，东方财富、中信建投、天风证券等跟涨。

“今天股市表现主要还是受‘254号文’影响，文件包含16项举措，从保持房地产融资平稳有序、积极做好‘保交楼’金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置三个方面，支持房地产市场平稳健康发展银行融资。”国内某头部券商分析师对大河财立方记者表示。

展开全文

中国银河证券认为，金融支持地产政策边际放宽超预期，有利于疏通房企融资渠道、助力风险稳步化解，利好银行信贷增长和资产质量改善，叠加基建、小微、制造业等领域信贷支持力度不减，看好银行板块估值低位配置价值银行融资。同时持续跟踪地产风险释放、疫情防控措施优化、需求修复预期下的股份行估值改善机遇。

申港证券认为，本次政策涉及范围更广泛，覆盖了供需两端的融资、“保交付”、风险处置等各方面银行融资。执行单位由央行、银保监会牵头，同时对各地方政府、金融机构进行合理放权，保证政策执行的灵活性。力度较此前各轮政策放松更为显著，将对行业整体产生积极作用，同时对受困的优质民企主体产生积极推动。

房企人士：

金融“16条”给民营房企带来更大利好

某头部TOP10房企人士向记者表示，本次金融“16条”将对当前房地产市场产生积极影响，其中明确提出对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期等，有利于疏通房企融资通道，助力民营房企走出困境，将有效提振市场对民营房企的信心和预期银行融资。

254号文指出，支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款银行融资。支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭进行，专款专用。专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。

对此，上述房企人士告诉记者，目前已经有部分房企得到纾困基金的支持，资金也已经到了企业的账户，但是在支取使用方面还存在一些问题银行融资。企业希望相关资金的使用尽快规范，简化相关审批手续，真正有效地支持到项目的发展和纾困。

他称，当前房地产的问题主要是受大环境影响，居民购买力减弱，消费信心受挫，政策暖风下市场修复仍需时间银行融资。

近期，支持民营企业发债的政策措施密集出台，给地产传来积极信号银行融资。11月8日，中国银行间市场交易商协会官网发布消息称，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

11月10日，中国银行间市场交易商协会官宣受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向银行融资。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，金融“16条”是对近期金融扶持地产稳定一系列政策的总结，体现了监管层对于地产金融的态度：稳定杠杆和融资，避免因失灵和去杠杆提速导致系统性风险的发生银行融资。在保交楼、风险处置、金融消费权益的同时，也希望向新市民、租赁等新的地产融资方向转型。

IPG中国区首席经济学家柏文喜对大河财立方记者表示，此次金融“16条”是一次力度很大、指导性和操作性兼具的转向性调整银行融资。相比之前的边际宽松措施，这次出台的16条政策从操作层面给出了具体指导，政策愿望和诉求十分明显，但是实施效果如何还有待观察。

他认为，这一方面有待于市场预期的全面调整与转向，另一方面还有待于行业信心得以修复以及楼市销售的全面回暖银行融资。“而之前射出的第一支箭和第二支箭，貌似也力度非凡且威力巨大，但是在具体实施中需要相关房企提供反担保和足够的抵押而具体效果有限。不过，16条的政策效应目前在股市上已经效果显现。”

利好银行资产质量优化

房贷占比高的国有大行和部分股份行有望受益

对于银行来说银行融资，这16条举措有何影响？

银河证券分析师张一纬认为有三方面值得关注，一是政策支持房地产融资助力信贷投放，关键制约仍在需求端；二是房企风险化解力度不减、“保交楼”措施加码，利好银行资产质量优化；三是集中度管理过渡期延长，房贷占比高的国有大行和部分股份行有望受益银行融资。

在他看来，254号文提出的多项举措，有助于改善年初以来地产领域信贷增长较弱甚至负增长局面，利好银行扩表银行融资。截至2022年三季度末，金融机构房地产贷款和按揭贷款同比仅增长3.2%和4.1%，9月单月房地产开发资金中的贷款和个人按揭同比下降27.2%和23.7%。此外，需要关注的是信贷投放的制约更多是来自需求端而非供给端，地产销售和融资需求回暖是核心关键。

在优化风险化解层面，254号文除了要求继续做好房地产项目并购金融支持外，还鼓励AMC参与化险，同时积极探索市场化支持方式银行融资。“保交楼”方面则采取支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款、鼓励金融机构给予配套融资的方式，解决项目资金来源，加快项目交付。与此同时，鼓励依法自主协商延期还本付息，打击恶意逃废金融债务的行为并切实保护延期贷款的个人征信权益，有利于避免受疫情影响或者楼盘烂尾事件影响违约风险扩大。上述措施配合房企融资渠道改善方面的支持，有助于降低银行在地产领域的存量和增量不良风险，防止资产质量进一步恶化。

此外，254号文指出对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期银行融资。集中度管理政策边际放宽好于预期，能够一定程度上缓解房地产贷款占比较高的国有大行以及部分超过监管上限的股份行在业务整改方面的压力，预留更多的时间窗口，帮助该类银行合理适度加大对房地产领域的融资支持。

浙商证券研报指出，16条措施的核心目标是为涉房融资托底，完成“保交楼”任务银行融资。总体上看，若措施落地，存量楼盘风险化解模式、资金提供方更加清晰明朗、可执行性强，银行潜在损失敞口预计能够得到控制。

房地产信托大方向未变主要目标是化解风险

在信托方面，254号文指出，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期银行融资。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期，调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付，自通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

此外，254号文鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，在严格落实资管产品监管要求，做好风险防控等的基础上，按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持银行融资。

此前银行融资，房地产信托受监管及房企爆雷影响，规模持续萎靡，此次254号文出台，对于房地产信托影响几何？

对此，华北某信托公司人士分析称，就房地产信托而言，大方向应该还是没有变，房地产信托规模还是要额度管控，应该也不可能再次大幅增长银行融资。目前主要还是保障优质房地产企业的现金流稳定，进而对稳定宏观经济运行发挥积极作用。此外，信托贷款展期，可不调整贷款分类这一条，也会大大缓解金融机构压力。

华南某信托公司人士对大河财立方记者表示，254号文对信托直接利好不大，目前房地产信托风险项目较多，最重要的不是增加增量，而是如何化解风险，稳定存量资产质量银行融资。不过，总体肯定是利好，政策底的信号已经释放出来，就是市场底还有待观察。

用益金融信托研究院研究员喻智认为，金融“16条”的政策对房地产行业是较大的利好，最为重要的就是稳定开发贷的投放和贷款可展期1年，融资环境转好，短期偿债压力减少，可以有效解决房企资金流动性紧张的问题，房地产行业的违约风险应该会明显下降，信托公司在房地产信托方向展业会更有信心银行融资。不过主要目标是化解风险，业务增量方向大致限定在保交楼、房地产项目风险化解等范围。

不过也有业内人士对记者指出，银行贷款延期是没有什么问题，但在信托贷款上，延期需要受益人同意，具体到操作层面，还有待观察银行融资。

鼓励市场化运作

明确资管公司在问题楼盘处置中的主体地位

254号文指出，鼓励金融资产管理公司，地方资产管理公司发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置银行融资。鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置，支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式，依法依规市场化化解受困房地产企业风险，支持项目完工交付。

“对资管行业而言，254号文进一步细化了业务范围，首次以红头文件形式明确资管公司可通过担任破产管理人参与处置问题楼盘银行融资。”一位资管行业的资深专家告诉记者。254号文为资管公司和银行联合处置问题楼盘提供了依据，打通了问题楼盘不良资产转让通道，便于银行顺利将其转让给资管公司，资管公司进而通过市场化手段，引入相关资源，盘活处置问题楼盘。

此外，上述资深专家表示，254号文进一步突出了资管公司在处置问题楼盘中的主体地位，明确了资管公司纾困化解受困房地产企业风险的重要作用，尤其地方资管公司，要发挥属地优势，积极参与处置问题楼盘，助力“保交楼、稳民生”银行融资。

据记者了解，河南两家地方AMC在助企纾困方面，进行了积极探索并取得一定的成效银行融资。其中，中原资产围绕省内陷入暂时性困境的民营上市公司，通过市场化方式综合运用纾困基金、债务重组等手段，累计投放21.2亿元帮扶多家省内民营龙头企业渡过难关、转型发展，切实发挥防范化解区域金融风险“稳定器”和服务实体经济发展“救援队”综合性作用。

河南资产则推动设立郑州、驻马店、漯河三只纾困基金，参与盘活郑州、许昌、濮阳、平顶山、信阳、驻马店等地15个问题楼盘，帮助数千居民解决搬迁入户问题银行融资。发挥破产管理人的功能，河南资产综合运用金融服务手段，累计为20余家上市公司或国有企业纾困并出具风险化解方案，全力支持实体企业风险化解和低效资产盘活。

附全文：

责编:刘安琪 | 审核:李震 | 总监:万军伟